[2008年9月刊] 见证历史，研判未来——“2008中国（上海）房地产走向”论坛纪实

编者按：
近来，房地产市场走向再次成为热议的话题。有数据显示，中国房企上半年的资金缺口多达4000亿元，深圳房价下降、北京楼盘打折……“拐点论”，“百日剧变论”，中国房地产市场再次走在风口浪尖。

日前，新近履新的中国住房和城乡建设部部长姜伟新曾明确指出：“既要防止房价过快上涨，又要防止过快下跌。”这句话背后隐藏多少有关中国房市的信息？未来几年，中国（上海）房市形势将如何发展？中央的宏观调控措施是否会有变数？中国的房产开发商们该如何应对？

从住宅和商业地产两个角度切入，CBF《中国经贸聚焦》邀请了一批在沪的中国房地产企业及研究领域的资深人士，由知名房地产学者张健主持，围绕这一涉及国计民生的焦点话题做“头脑风暴”，杂志将分两期刊出以飨读者。本期嘉宾：朱大鸣 、富关昆、顾海波（所述内容为个人观点，不代表本刊观点 ）。

上海春之声置业有限公司董事长  朱大鸣

中央从紧货币政策后，房地产就开始进入了寒冬。无论是王石的“拐点论”还是潘石屹的“百日剧变论”，虽然都未能证实，但同时也显现房地产行业确实迎来了一个低谷。至少日益减少的成交量和部分城市房价率先进行了一轮价格回调。

但总体上看，2008年上半年，房地产业还是处于一个缩量微涨的形态，房价也没有进入下行通道之中。只是上涨的速度，由于没有足够的成交量的支撑，出现了放缓的迹象。楼市人气低迷，开发商资金的回笼，遭受到最为严峻的寒流。在资金回笼受阻和信贷紧缩的背景下，房企的资金链受到了重大的压力，随时都有断裂的危险。

下半年房价会怎样走，成交量能够逆转么？楼市能够回暖么？这一系列问题，困扰着整个房地产界，也困扰着管理层，还关系到持币观望的购房者购房的契机。

要客观地分析这个问题，我认为首先要客观地看待这一轮楼市寒冬。第一，从紧的货币政策实施到目前为止，效果是喜忧参半。可喜的是疯狂的房价终于得到遏制，开发商非理性争抢土地的“圈地运动”已然终结。但从紧的货币政策给与企业正常信贷造成了重大冲击，不少企业的资金面面临着重大压力。

企业是一个国家经济发展主体，如果企业的资金面遭遇严重冲击，将会给经济发展带来不利的影响。近期的长三角、珠三角地区经济下滑，已经确证了这一点。对于房企来说，尤为严重，不少房企的资金面的确已经岌岌可危了。

日前银监会主席刘明康年中工作会议上表示支持房地产业，满足正常信贷需求，这也就是意味着对于房地产市场的调控力度有所松动，与高层一直强调维持房地产市场稳定的精神是相符的。

第二，资金面紧张，购房者和开发商的博弈也进入到了白热化阶段。以深圳为首的珠三角地区，的确出现了房价下调的格局。对购房者而言，如果认为现在是房价拐点的开始，进入无疑是高位买入，但是，如果当前像前几年那样，房价仅仅是观望调整，之后再继续快速上升，那么势必又要踏空。另一方面，开发商也在四处寻找贷款，甚至不惜高利贷，来缓解目前的困境。

第三，因此，博弈双方都会很受伤。由于房价的飙升，开发商成了暴利的代名词，仇视开发商的言论频频出现。实际上，买卖双方的交易是在讨价还价中达成交易的，购房者和开发商之间的关系如此紧张，是与一些舆论导向密切相关。虽然一些开发商或者中介会违法，但任何行业都会有一些害群之马。无限夸大购房者和开发商的矛盾，很可能导致两大群体的对立，对于房地产的健康发展很不利。

第四，房地产行业内部调整的时机很可能到来。随着房地产行业大环境的转冷，房地产行业面临着结构性调整。其一，高房价不可避免的到来，抑制了许多刚性需求。这就要求开发商尽量开发一些中低档房，少开发一些高档房。其二，一线、二线城市的开发商之间的竞争日趋激烈，而三线、四线城市还正处于刚刚起步阶段，随着城市化进程的不断深入，开发商可以更多的关注新兴市场。其三，由于房地产行业关系到千家万户的住房问题，国家积极建造经济适用房，开发商可以根据自身条件，利用自身资源，去参与保障性住房建设。

随着国内环境的变化，房地产市场在下半年很可能发生一些变化，比如，成交量很可能回暖，部分房价还可能下行，而且，甚至可能在部分阶段出现回调现象，但盘整仍是主旋律，全国房价走势随着环境的变化和城市化进程不断深入、刚性需求的激活，将会继续出现放量上涨的态势。

上海申武房地产开发有限公司总经理   富关昆

中国大部分城市的居民仍是以老公房为主要的居住形式，低收入、住房困难家庭要求改善住房条件的呼声越来越高。2008年，国务院严令各地的住宅建设规划重点，落实在了住房保障体系的建立上。

值得注意的是，由于住房结构调整还没有完全到位，原有公有住房大部分已经房改出售等原因，适合租赁补贴家庭租赁的小户型住房，供应总体短缺，部分城市将严重供不应求。在廉租房保障家庭中，享受住房配租的人群比例更小了。

《上海住宅建设规划2008－2012》住房保障中提出，“到2012年底，廉租住房受益家庭共新增不少于10万户，累计廉租受益家庭达到13万户，实物配租比例逐步扩大到20%至30%；累计建设廉租和经济适用住房30万套。”

目前，中国廉租房制度有三种实施方式，一是实物配租，二是租金核减，三是租金补贴。绝大多数城市落实廉租房制度，主要选择的是租金补贴方式，享受租金补贴的家庭占廉租房制度保障家庭的比例，超过80%（上海９０％左右）。

政府为没达到一定住房面积的低收入家庭，补足差额（住房）面积的租金，一般每个家庭每月能领到２００元～３００元左右的租金补贴。低收入家庭即使领取租赁补贴，也可能租不到合适的住房或者要付出更高的市场租金。很少有家庭能靠这个补贴来改善住房，大多数家庭往往用这笔钱来补贴另外的，诸如就学、就医、养老等保障性支出——成为了另一种模式的让利于民。

从长远看，城市低收入家庭、住房困难问题，如此下去没法改善。因此，住房保障如果脱离了市场化的大前提，缺乏市场均衡，资金仅靠公共财政、市场均衡依靠行政指令是不可能解决问题的——动用公共财力增加经济适用房、廉租房供给，虽有利于平抑市场商品房价过快上涨，但对于低收入阶层来说仍时可望不可及，等于用了有限公共财力补贴了中等及中等以上的家庭改善性住房要求，由此会造成新的社会不公平。

2007年，中国土地方面的调控政策主要有四个文件，一是启动第二次全国土地调查，二是下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》，三是出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，四是颁布《土地储备管理办法》。

其中的《关于加大闲置土地处置力度的通知》，如何定义“土地闲置”？如何实行建设用地使用权“净地”出让？ “合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，” 多大的宗地规模才算合理？不具备执行条件的政策，尽管有千万条理由证明其正确性和必要性，执行起来也是一句空话，强制执行的后果将要支付极高的社会成本。

针对2007年土地市场的疯狂圈地、争当“地王”等非理性事态，“39号文”起到了平抑、校正的作用，同时也将中小房地企业推向了“朱市口”，后果是将市场推给垄断——给“猪坚强”（开发商）从300斤减到100斤，再让“猪坚强”迅速反弹到500斤600斤，甚至1000斤铺平道路。似乎背离了 “优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度”，建立良好市场竟争机制的初衷。

《2006-2010年上海市住房建设规划》规定了总体目标住房建设标准，新建住宅中“四高”优秀小区的创建达到40%左右；大力发展节能省地型住宅，经济适用住房单套面积控制在60平方米左右等，谁来“埋单”？况且目前市场又处在CPI上升通道之中；同一体量的建筑，“单套面积控制在60平方米左右”势必要增加梁、柱、墙、门窗、厨、卫；不能降低抗震设防、节能等等强制性规范要求---增加的建安成本，只能由房价消化。

要解决房价问题，我认为:
1、加速城镇化建设的同时，应做好城镇人口规划；
２、国家将资源红利、人口红利释放出来；
３、解决就业，提高社会消费能力；
４、确保18亿亩耕地红线外，加大土地投放；
５、加速城镇旧区改造，合理利用旧城区土地资源,旧区容积率、建筑密度可适当放宽；
６、大幅削减税、费与政策成本；
７、整合房地市场，融资政策向中小开发企业倾斜，消除马太效应；抑制垄断,培养市场，形成良性竞争；8、加大力度对政策叠加风险的分析，因地置宜，因实置宜，严格控制政策叠加成本。
9、严厉监控、打击规划腐败；
１０、尽早出台廉租房、经适房、双限房、集资房与商品房的界面、立法、执法细则。

上海知名房地产研究人士 顾海波

上海市统计局2008年7月24日发布的数据显示，上半年上海新建商品住宅销售面积为1070.32万平方米，同比下降22.4%（不包括配套用房），而“网上房地产”截止7月29日新建住宅成交面积（包含配套等动迁用房）为993.25万平方米，数据远小于统计局，统计口径不一致。

理论上讲，房价的迷雾大家不难理解，由于各方利益的博弈，用均价和高撤单率来掩盖房价真相很容易也屡见不鲜。但数据相差悬，不仅会影响中央宏观调控的正确决策，而且会关乎的广大中低收入者的安居乐业和财产性收入的安全。

我认为，数据差距背后充满玄机，如果按照“网上房地产”的数据，那么与去年同期相比，成交量将不止下降22.4％，可能达到50％。此外，成交量又是房地产整体情况的一个重要指标，如果是这样，说明成交量萎缩得更加厉害。

数据是政策出台的重要参考之一。各机构之间的“数据战”，有可能成为房地产商与国家宏观调控较量的工具。由于代表的利益不一样，各机构难免带有一定的倾向性。比如，政府机构希望稳定市场，中介机构希望楼市保持交易活跃，而开发商则希望政府出台有利于自己的政策，比如最近，开发商纷纷发出“救市”呼声，期待宏观调控政策松动。

最近，关于全国和上海08下半年楼市的走向问题，由于我国地广、区域特点各异，很难笼统回答。把上海作为全国高房价最后堡垒（当然也是风险最大的）的“麻雀”来解剖，就具有事半功倍的效果。

总体上讲，今年下半年上海（长三角）房价作为全国房价的“风向标”和高房价最后的堡垒，供需和老百姓的预期将发生变化，将继续呈现窄幅缩量盘整的格局，但已是“强弩之末”，上海楼市的“拐点”已为期不远！根据国家统计局最新的统计数据表明，2008年第二季度我国70个大中城市房价同比上涨9.2%（其中6月份同比上涨8.2%），因此，全国和上海房价调整的大幕尚未拉开，深圳房价的松动从其量仅是一个小序曲或小插曲而已，房价的真正调整应该在明年。

由于“权力和金钱”掌控了话语权，房价“年年旺”、房价“不会跌”以及“拐点论”、“百日巨变论”等是似而非，其实房价“拐点”论是说给中央政府听，目的是要宏观调控政策半途而费；房价“不会跌”是“忽悠”广大中低收入者，以接高房价的“最后一棒”…，中国房地产市场本质上是个“政策市”、“政府市”或者说是“富人市”，人为的因素远大于市场的因素，很难用市场经济的一般均衡理论来诠释。

尽管我不是很愿意预测今年下半年上海楼市的运行轨迹，尽管其中有太多不确定因素，尤其是中央政府宏观调控的决心和信心对新的一年的楼市走向至关重要，但以下观点，仅供大家参考：

1、2008年住房供求趋于平衡且供会略大于求；
2、住房的供应结构将日趋合理。经济适用房、“90、70”（90平方米房占开发量70%）等，今年起，上海5年里将每年建设400万平方米、共计2000万平方米、30万套的经济适用房，首批160万平方米将在今年第三季度开工；
3、宏观调控的政策风险在积聚，调控空间还有相当余地；
4、楼市的市场风险在积聚。一旦美元停止贬值，楼市资金大规模流出，剧烈波动将不可避免；
5、从紧的货币政策使得开发商的资金链出现紧张，降价销售已成为必然；
6、作为暴利行业之首的房地产业存在房价向下的巨大空间；
7、经济的系统风险（股市暴跌，结构性、体制性通货膨胀）形势严峻。

总之，2008上海房价存在下跌的基因和空间，但由于存在地方政府、银行和开发商利益“铁三角”的“势均力敌”，房价上下大幅振荡的局面不会出现。但上海房价的大幅波动一定会到来，时间大约会在未来1——2年内的某个时间段。深圳房价的今天，就是上海和全国房价的明天。