[2008年3月刊] 房价“拐点”迷局

自2007年下半年以来，火爆的楼市开始降温。深圳、广州等地据传房价下跌，降幅达10％以上；北京、上海则出现了多年不见的打折促销。昔日“地王”现象不再，一些地块甚至出现了流拍。房屋成交量也在大幅萎缩，众多购房者选择持币观望。

与此同时，曾经风光无限的房地产中介行业步入寒冬，先是深圳中天置业倒闭，总裁蒋飞携款潜逃；接着北京中大恒基关闭了50家门店。连号称中国最大规模的地产中介创辉租售也到了濒临崩盘的境地。

去年12月，万科董事会主席王石表示，楼市拐点确实已经出现；今年2月，他又称，房价“拐点”就是秃子头上的虱子。“拐点论”一石激起千层浪。一时间，2008年房价将会大跌的声音不绝于耳，但楼市“拐点”真的到来了吗？

北京《财经》杂志网络版报道，中国三星经济研究院宏观组首席研究员马兹晖认为，2008年不会是楼市“拐点”，可能仅仅是“转折点”。房价暴涨的时代已经结束，但暴跌的可能性也很小，楼市将进入一个波动调整期，有可能软着陆。这或代表了业内的一种主流观点。

楼市冰融

据上海《东方早报》报道，佑威房地产研究中心2月24日发布的数据显示，2月15日～21日，上海新建商品住宅成交均价环比大幅下滑34.89％，为9767元/平方米。这是近10个月来，上海商品住宅成交均价首次跌破每平方米万元的大关。

佑威房地产数据还显示，2月份上海楼市成交惨淡。2月前21天，上海共成交商品住宅17.66万平方米，仅为去年同期的26％。除了成交量萎缩打击卖方信心，万科正月元宵节的集中降价销售，也是导致房价调整的主要原因之一。

据报道，与广州深圳“低于平均价开盘”的策略稍显不同，在上海，万科祭出了在售楼盘直接优惠降价的策略，白马花园、四季花城、假日风景都牵涉其中，优惠幅度为5％。这在一贯以上涨为主旋律的上海楼市，一家房企旗下的多家楼盘统一打折，实属罕见。上海房企的另一巨头绿地集团，更将旗下孝贤坊项目降价10％。

而在北京，年初住宅销售则在延续了去年的观望、打折后，再次加大了促销力度。据北京《新京报》1月16日报道，位于回龙观的东亚上北首次推出了20年物业费、契税、公共维修基金打包赠送的促销方式。

《中国青年报》最新调查显示，在来自全国50个大中城市共计6699位受访者的调查问卷中，63.8％的人选择观望一两年后再买房。与去年年初相比，预期房价将上涨的人数已明显减少， 去年这一比例为77.5％，而今年却降至54.7％；预期房价会降的公众则大幅增多，去年为13.1％，今年升至34.％。

很多房地产商谨慎起来，不敢轻易拿地。万通集团董事长冯仑表示，万通最近在广州拿到的几块土地的价格都不高，与去年上半年不断涌现“地王”的时候形成鲜明对比，现在中小房地产商几乎都不敢竞价拿地。春节前，一块被视作北京新“地王”的15号地块最终流拍，表面原因是没能凑足三家投标者，但实际情况却是，最终有一家房企因难以筹备足购的现金，而不得不在投标前放弃。春节后，厦门又有6块土地最终流拍。

“拐点论”PK统计数据

然而，在房价“拐点论”甚嚣尘上且已经喊了两三个月的情况下，却仍屡屡被统计数据“抽耳光”。

国家发改委、国家统计局数据显示，2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5％ ，涨幅与上月持平。有21个城市同比涨幅超过10％，这一现象在2007年全年中从未出现。

数据还显示， 2007年12月北京新建商品住房销售价格同比上涨17.5％，在全国主要城市中涨幅排名靠前。二手住房销售价格同比上涨 11.4％ ，涨幅比上月高2.1个百分点。众所周知，二手房市场的动向比一手房市场更敏感，更能反映市场真实态势。值得注意的是，深圳12月份二手房价增幅依然在两位数：13.9％ 。

业内人士称，这说明近几个月深圳房价大跌的传闻并不可信。

此外，今年1月份数据还显示，北京市房屋销售同比上涨14.4％，其中，新房、二手房同比上涨均达10％以上。涨幅最大的是普通住宅，同比上涨达18.6％。

中国社科院城市发展与环境研究中心研究员杨重光表示，从全国来看，目前没有出现拐点，波动会有，但大的下降还没有发生。

有分析指，在当前货币紧缩等政策逼迫下房价出现滞涨现象，去年房价上涨过快的城市甚至出现价格回落现象，但应属于震荡性价格回落，而非真正意义的普遍性房价下跌。

事实上，王石所谓的“拐点”亦是指房价理性回归的拐点，而非房价从此走熊的拐点。他澄清说：“我同意出现拐点的说法，但也补充中国东西南北中，幅员广阔，不同地区城市处于不同的房市周期，不能一概而论。前一句话被大量引用，第二句话却没人提了。”

华远集团总裁任志强称，“现在说拐点还为时尚早”，他表示，房价下跌只是暂时的、局部的，长远来看，房价不会跌，目前从紧的货币政策不一定会使房地产市场出现拐点。SOHO中国董事长潘石屹则指，2008年房价还会有增长，但可能是比较平稳的增长。

房价可能软着陆

马兹晖认为，考察过去房价暴涨的根本原因：一是经济发展和城市化推动房价正常上涨；二是低利率引起的流动性过剩，开发商以极低的成本融资，大量囤积土地和捂盘惜售，投机者则利用低成本贷款大肆炒房，制造泡沫；三是地方政府为增加财政收入和GDP增长，减少土地供给推动房价上涨。其中，后两者是房市泡沫的根本原因。他指出，目前房价调整的根本原因，就是以上一些条件发生了变化。

首先，目前房价已偏离正常水平。以北京为例，市内房屋月租售比超过1：300，价格虚高，远远超过了居民的承受力，导致住房空置率超过20％。其次，宏观调控下的货币紧缩。央行已先后10次调高准备金率、6次加息、收紧“第二套房”信贷。炒房者和地产商的资金成本上升了10％，面临资金短缺，不得不降价促销，加快收回资金。最后，政府控制房价，加大推动廉租房和经济适用房建设力度，也对楼市降温起了作用。

在这几方面因素的合力下，2007年底房价出现了调整的迹象。但马兹晖指，2008年不会是“拐点”，可能仅仅是“转折点”。房价暴涨的时代已经结束，但暴跌的可能性也很小，楼市将进入一个波动调整期，有可能软着陆。从长远来看，楼市仍有进一步发展的空间。

由于从紧的货币政策将持续，保障性住房等政府控制高房价的调控力度可能进一步加大，以及奥运效应的减弱，对短期内房价上涨构成制约。但房价大跌并非政府的目标。房价涉及开发商、银行、有房居民、政府本身的利益，房价大跌会引起一系列不良后果，甚至可能引起经济衰退。因此，一旦房价出现大幅调整，政府会减弱调控力度，甚至采取政策托市。此外，虽然目前房价偏高，但如果中国经济继续高速发展，人均收入以将近每年10％的速度增长，即使房价不跌，3～5年后房价也能恢复到可接受的水平，而不必通过降价来实现硬着陆。

考验政府调控

马兹晖表示，政府实施怎样的政策，将是房价走向的风向标。从目前形势看，政府还会实施稳健的房价调控政策，一方面，控制房地产信贷规模重新扩张，并推行廉租房政策，避免泡沫继续膨胀以至不可收拾；另一方面，实现房地产融资多元化，避免风险过度集中于银行，并建立风险控制机制，避免市场信心崩溃引起房价暴跌。

但央行最新数据显示，今年1月份新增贷款达8036亿元，同比增长了2000亿元，创历史新高。其中，居民户贷款增加1355亿元，短期贷款增加491亿元，中长期贷款增加864亿元。中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，“这说明居民短期贷款增加小于中长期贷款。也就是说，住房按揭贷款仍是居民贷款的主要用途。如果这些贷款投资比重过高，今年房地产面对的问题同样不可小觑。”

去年，政府先后颁布《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》，将楼市需求分流，即廉租房是政府着力解决的问题，经济适用房将用市场和政府调控相结合的方式解决。还推出限房价、限户型的“两限房”，用于解决中等收入人群的住房需求。

不过，由于与完整产权的商品房相比，限价房在5年内不得转让和出租，全国首个限价房楼盘广州保利西子湾843套单位正式发售时，只有近700套被选中售出，还有百余套限价房无人问津。此外，各地政府保障性住房的积极性并不高。以北京为例，2008年拟新建经济适用房300万平方米、廉租房50万平方米。如果这些不打折扣都到位，也才350万平方米，按60平方米每套计算，不足6万套。显然是杯水车薪。

易宪容表示，今年全国保障性住房计划安排资金1530亿元，而近几年每年的住房销售额约为2.7万亿元。如果这些资金全额到位，也只占5％至6％。2007年全国保障性住房资金则不足500亿元。

经济学家谢国忠撰文认为，大规模发展廉租房，中国并不缺钱。只要地方政府不对土地收费，开发成本可以控制在每平方米2000元。即使有5亿人需要，以人均20平方米计算，总量约100亿平方米，成本是20万亿元，只相当于2007年GDP 的83％。如果计划历时15年，每年也就6亿多平方米，花费还不到2008年GDP的5％。中国GDP每7年就翻一番，到2015年，此项目的花费就只占GDP的2.5％；到2022年，不过1.3％。