[2010年1月刊] 新一轮楼市调控前景难料

 “双重目标”的房地产行业政策很难达到预期的效果。

在狂飙的房价和沸腾的民怨共同催逼下，在“保八”已无悬念的背景下，五年间第三轮楼市调控开始。

2009年12月14日召开的国务院常务会议，提出了旨在促进房地产市场健康发展的四条政策措施（下称“国四条”）：“在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。”这为未来楼市新政定下了基调。

此后，在不到半个月的时间里，楼市调控政策频频出台。从“拿地首付不低于50％”到营业税优惠政策调整的落定，中央政府密集出台了多个楼市调控政策。乃至日前还传出二套房首付将提至五成的消息。

政策已经发力。但联系及此前2005年“国八条”、2006年“国六条”等楼市调控政策出台后，“越调控房价越高”的尴尬，此番调控能否真正起到抑制投机、增加供给和平抑房价的效果，还远待观察。

2009年12月27日，在接受新华社专访时，国务院总理温家宝提出，调控房价政府应做好四件事，包括：加大安居工程的建设力度；鼓励居民购买自住房和改善性用房；运用税收、差别利率以及土地政策等调控稳定房价；维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等。

从投鼠忌器到断然出手

国家统计局于2009年12月10日发布的1-11月份房地产运行数据显示，11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7％，涨幅比10月扩大1.8个百分点，创下近16个月新高；新建住宅销售价格同比上涨6.2％，涨幅比10月扩大2.2个百分点。

3天前，中国社科院发布的《经济蓝皮书》指出，“内地房价收入比超出合理承受范围，85％家庭无能力买房。”

“现在大多城市房价水平已经远远超过2007年的水平。房价过高、上涨过快已经成为影响中国楼市持续稳定发展最突出的问题，也带来了严重的社会和政治问题。”中国银行战略发展部高级经济师周景彤说。

如果说2008年金融危机的到来和中国“4万亿”经济刺激计划，拯救了彼时在信贷断流和销售不畅下岌岌可危的地产业，那么，当前楼市飙涨与民怨鼎沸已让作为施救者的政府陷入了难堪境地。

同时，此前政府或许还如全国人大财经委副主任尹中卿所言投鼠忌器，担忧楼市政策调整可能损害经济复苏，而目前2009年中国经济“保八”已无悬念，迪拜危机更又一次给其他国家敲响了警钟，调整经济结构的问题因此重新被提到了最重要的位置。

据统计，金融机构提供的房地产贷款已达数十万亿元。此外，卖地收入占地方财政收入20％以上，政府也千方百计提高地价以扩大财政收入。这只能导致房价进一步推高。在这种情形下，金融机构不敢轻易紧缩房贷政策，否则，房地产价格迅速下降，银行存量贷款将面临巨大风险，但如果任其发展下去，危险更大。

美银美林亚太区经济学家陆挺指出，高房价使许多人沦为房奴，对这部分人的消费产生巨大的挤出效应；高房价改变了人们的预期，增加了防卫性储蓄需求，谨慎消费；高房价产生的挤出效应阻碍了居民消费的转型升级；高房价花去了两代人甚至几代人的积蓄，严重削弱了消费增长的后劲。没有消费增长，必然威胁企业经济效益，进而威胁就业，产生恶性循环。此外，城市化需要大量增加从农村向城市转移的农民工家庭，高房价却是农民工成为新市民的极大障碍。高房价还可能会导致长期恶性通货膨胀，货币恶性贬值。

楼市调控政策转向始于2009年12月7日结束的中央经济工作会议。会议报告虽未提及房价及抑制投机需求，但指出要“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”、“放宽中小城市和城镇户籍限制”、“加强廉租住房等保障性住房建设”。9日国务院常务会议明确，“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”。

12月14日国务院常务会议指出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。各部门的具体调控措施随后很快相继出炉。

政策着力点

2009年12月17日，财政部、国土资源部等五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款提高至五成，且要求分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行20％-30％的首付政策。

北京大学房地产研究所所长陈国强表示，此举主要针对2009年以来土地市场普遍出现的交易火爆和过热现象，打击一些热点城市的炒地、囤地现象。提高开发商的资金门槛，迫使开发企业加快住房销售和回笼资金，增加楼市有效供应，在一定程度上缓解当前房地产市场供不应求的紧张局面。

部分开发商一直热衷囤地、炒地。据2009年8月中原地产研究中心报告的一份报告称，包括万科、龙湖等在内的40家全国开发商于2003年至2009年在全国12个城市获得的270块住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43％，剩余57％的土地尚未形成实际供应，其中27％的土地“待开发”，30％的土地“规划在建”。而2007年的18个“地王”项目，有4个项目退地，还有7个项目处于待开发阶段。

SOHO中国董事长潘石屹承认，房地产行业“养鸡的不如倒蛋的”，囤地往往比卖楼更赚钱，“少囤地的反而成了另类”。开发商热衷囤地的另一主要原因是公司储备土地受资本市场追捧。他还披露，“上市公司囤地现象非常惊人，根据它们的公开年报简单分析，以这些公司开发的建筑面积来计算，它们的囤地规模，最少的也在20年以上，最多的超过100年。”

但有业内人士称，提高首付对资金充裕的公司影响有限，对实力弱的小房产公司会有打击。在接受本刊采访时，豪宅网总编朱晓红就指，政策总体不会有太大的打压作用，因为大房地产商早已作好准备，该囤的地都囤好了，一些原本资金链紧张的地产企业通过在香港上市等，拿地能力也得到增强。

朱晓红的判断似乎也得到了印证。就在上述通知发布次日，龙湖地产以总价17.29亿元夺得上海嘉定新城两幅地块，与地价相比溢价率达417％。12月22日，由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元天价夺得广州亚运城地块，刷新了全国“地王”新纪录。

12月23日，国土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策。

就此有分析表示，加强批后监管、严厉打击闲置土地同样重要。如果监管不到位，在土地拍出后开发商炒地、囤地现象仍然难以遏制，出让再多的土地也不可能形成一个有序的土地市场供求关系，房地产市场供求关系的紧张状况也难以得到改善。

同在12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》则明确了营业税优惠政策终止后的征收方式。但官方并未将住房转让营业税政策完全回归到金融危机前。通知规定，个人将购买超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房对外出售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。在金融危机前，为抑制房地产市场过热，除了免征营业税的年限为5年外，购买不足5年的房子要出手，需全额缴纳营业税。

“政府传递的信号非常明确，即遏制房价的过快上涨。指向性也是非常明显的，有保有压，抑制投机性购房，鼓励自住和改善性购房。”陈国强表示。

21世纪不动产分析师孟奇也指，这体现了政府对于二手房市场的态度：一方面市场过热需要收紧，另一方面又不希望把楼市管死，因为从政府层面来说，还是需要让楼市保持一定活力来促进经济的稳定。

朱晓红等专家认为，营业税细则对投资性需求会有一些打压作用，同时，其对于中低价二手房市场，特别是90平方米以下二手房市场，影响将非常有限。还有观点称，这一政策将使得贷款购买高档二手房的客户因为交易环节费用太高而转而选择一手商品房，投资需求也将转移，而市场上中低价、中小面积的二手房将继续火热成交。

不排除更严厉措施出台

分析人士指出，虽然短期内国务院出台的调控措施难以产生较大的影响，但政府随后应该还会出台相关措施，而如果房价仍过快上涨，不排除政府出台更加严厉调控措施的可能性。

值得注意的是，“国四条”已提出，“力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。”这一指标较2008年设定的三年747万套保障房的目标更为激进。

12月21日有媒体报道，相关部门已制定调控政策，不但明确要求各大商业银行严格执行二套房贷利率，而且同时将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50％。此消息顿时紧绷了市场的神经。对此，央行未予置评，各地银行也纷纷表示没有接到调整通知。

此前“国四条”中“加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险”的表述，在业内人士看来实际上指的是二套房贷政策。

北大房地产研究所所长陈国强表示，可以预见二套房贷收紧将是必然，利用信贷政策等杠杆进行调节必然会对楼市产生较大的抑制作用，因为2009年前三季度的高成交量和高价格就与极度宽松的信贷政策有关。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，房贷政策2010年定会全面紧缩。他表示，在国务院的督战下，银监会和央行必然会加强监管，商业银行打政策“擦边球”的难度越来越大。

近期，银监会已要求各大商业银行对当前面临的六大风险进行全面自查，其中就包括房地产信贷。另外，2010年银行总体信贷投放量将明显少于2009年，也将会使个人房贷有所紧缩。他预计，对于大部分二套以上房贷而言，四成以上首付，1.1倍的利率将成常态。

在税收方面，杨红旭预计：一是针对大户型、高档房的物业税2010年会加快推出，极有可能先在部分城市试点；二是商品住宅转售环节的个人所得税可能会从严征收，按规定应是获利部分的20％，但目前各地都按交易总额的1％-2％征收；三是针对开发商的土地增值税也可能从严征收，以按四级累进制征收取代目前按销售总额的1％-2％预征收。

光大证券新近发布的一份报告预测，紧接着国务院层面，银监会、住建部以及地方都可能会出一些政策来落实，如差别化信贷管理，对于投资性购房抑制、打击炒房、税收、市场监管、捂盘的政策，对二套房、大户型进行收紧，对异地购房进行限制等。

但亦有分析认为，由于“国四条”措辞充分考虑了此轮新政面临的背景压力，后续政策不大可能过分激进，很可能会朝着缓和市场紧张预期、增加土地和房屋供给的方向而去。豪宅网总编朱晓红指，政府楼市调控的出发点是为平息民怨，在实体经济还没有跟上之时，不会有大动作。

房价会不会“越调越高”

联系及此前中央对房地产市场政策调控的历史，不少专家对新一轮楼市调控的前景并不抱乐观态度。

英国《金融时报》中文网12月22日刊载中国高策地产顾问机构董事长兼首席专业合伙人李国平的文章认为，“双重目标”的房地产行业政策很难达到预期的效果。

文章称，中央政府对房地产行业的政策将是有“扬”有“抑”的双重目标：既希望通过增加普通商品房供应以及鼓励自住和改善型需求来促进行业的持续“景气”，从而保障巨大的开复工建设量，继续带动上下游相关产业的发展，为GDP做贡献；同时，认为必须通过抑制投机投资行为来打压涨幅过大、过快的房价，因为高房价不仅会给银行房贷带来潜在的风险，更重要的是会不断“挤出”中等以下购买力的购房人群，对市场的可持续发展带来伤害。

这显然是非常高难度的调控举措，很难有切实可行的配套方案来确保目标的实现。从目前已公布的政策措施看，还是处在“点对点”的层次，在这一系列决策的背后，长期以来国家房地产整体战略思路、行业发展模式以及从中央到地方政府的统筹、协调机制依然缺失。

朱晓红也表达了类似观点。他说，大凡运动式的调控都只能在短期引发阵痛，却并非根治之策。如果不从体制、机制上进行改革，任由权力资源等在楼市上继续发酵，市场就不会是楼市的常态。

李国平还进一步表示，从最初抑制需求的调控手段面对不断增长的需求以及日益强大的购买力“失利”之后，2006年、2007年的房地产政策调控已发生了很大变化。政府开始针对土地和房产供应方面制定政策，同时开始意识到“双重目标”在一个完全市场化的模式中是无法实现的，在房地产产业中必须引入非市场化以及不完全市场化的补充模式。但廉租房等保障性住房政策，到地方政府执行的层面却走了样。再加上金融危机发生后的政策扭转，导致一个正确的整体战略思路没能成形。

他认为，必须迅速而坚定地清理行业结构，有效区隔完全市场化、不完全市场化和非市场化的房地产发展模式，明确从中央各部门到地方政府的统筹、协调机制，以及完善从土地供应制度到金融配合的改革。

市场则预期，目前半年内主要城市的楼价很难迎来拐点，而到2010年6月后地产商近期加大投资形成的房屋供给将集中入市，央行也会鉴于通胀上行而开始逐步升息。大致从2010年下半年开始到2011年，主要城市的高楼价将面临越来越大的风险。

国家处理囤地相关政策法规

《城市房地产管理法》（1994年）

国土资源部《闲置土地处置办法》（1999年）

国务院《关于促进节约集约用地的通知》（2008年）

规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的动工开发日期进行开发建设。超过合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。